4月12日，主题为“新发展模式下的住房租赁”的2023中国住房租赁发展论坛在北京举办。业内专家指出，随着住房市场供求关系、城镇化格局等发生变化，房地产业进入了结构优化、品质提升的新阶段。在政策大力支持、市场主体积极参与下，住房租赁市场正加速进入黄金时代，将在房地产业新发展模式中“唱主角”。

继2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”后，2022年中央经济工作会议再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。作为住房市场上与“售购”并行的“另一条腿”，住房租赁在房地产业新发展模式中扮演什么角色？

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中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在论坛上表示，过去，由于我国城镇住房短缺，城镇化快速推进带动了住房需求快速增长，房地产业形成了以“高负债、高杠杆、高周转”为主要特征的“数量扩张型”发展模式。近年来，支撑房地产业快速增长的原有动力减弱，“三高”发展模式难以为继。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，住房市场供需总量基本实现平衡，人口结构呈现以老龄化加快、少子化加速为特征的变化趋势，以及城镇化进入后半场等，使得房地产发展环境面临趋势性、结构性变化。

多位专家指出，支持住房租赁市场发展是房地产业新发展模式的应有之义。

“住房租赁是房地产业的重要组成部分，有助于推动房地产向新发展模式平稳过渡。”柴强认为，实行租购并举，平衡好开发建设和运营管理，房地产开发投资和住房租赁投资均能实现合理回报和良性可持续发展等，都是房地产业新发展模式的核心内容。特别是在房地产业新发展模式中，房地产开发建设不再都是“一卖了之”，而是逐渐增加长期持有、出租经营的比重，因此，住房租赁将“唱主角”。

浙江工业大学副校长虞晓芬指出，受房价看涨预期变化、流动人口规模和单身家庭数量增加、住房消费理念转变等因素影响，我国已经形成了庞大的住房租赁市场，未来仍有增长空间。据她测算，2020年，我国城镇常住人口中租住人口占比约为21%，每年还有大量的高校毕业生、新进城务工人员进入城镇，通过租房解决居住问题。因此，对地方而言，特别是人口净流入的热点城市，发展住房租赁既是优化投资环境、促进实体经济高质量发展的重要内容，也是完善城市功能的重要举措。为进一步促进住房租赁市场发展，用地政策、金融支持政策、公共服务供给等还应再加力。

2021年，国办印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房以小户型、低租金房源为主，着力解决城市新市民、青年人等群体的住房困难问题。这也意味着，住房租赁市场形成了保障性租赁住房和市场化长租房共同发展的格局。在金融支持方面，2021年7月，保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围，目前已有红土深圳安居REIT等4只保租房REITs成功上市，募集资金约50亿元。

北京大学光华管理学院副院长张峥认为，保障性租赁住房REITs打通了“募投管退”循环，可以推动保租房领域的规模化和专业化，也是进一步发挥好资本市场功能，服务经济高质量发展的具体体现。他建议，进一步鼓励多主体、多类型资产参与发行保租房REITs产品，研究租赁住房REITs的推出方案。

值得注意的是，长租房市场在经历了前期“高收低租”“长收短付”、违规使用“租金贷”等乱象后加速洗牌，行业生态更趋健康。2020年至2022年这三年的中央经济工作会议分别提出“加快完善长租房政策”“加快发展长租房市场”“探索长租房市场建设”。

上海市房地产科学研究院院长严荣认为，随着政策支持力度不断加强，长租房市场发展更加稳健，社会接受度明显提高，市场正处于快速发展期。不过，他提醒，长租房市场仍要坚守满足新市民和青年人的租房需求、促进宜居安居的初心，避免“过度资本化”。同时，要提升市场包容度，更多面向城市中低收入住房困难群体，特别是城市运行保障人员的需求，展现城市温度。此外，随着大型住房租赁社区出现，要加强租赁社区治理，完善配套公共服务供给，使长租房成为高质量发展、高品质生活、高效能治理的典范。

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